علاوه بر تعاریف فوق باید یادآور شد که حدنگاری یا همان کاداستر از یک سو مفهوم فنی دارد و از سوی دیگر مفهوم حقوقی. مفهوم حقوقی نیز از تعاریف محدود یا وسیع برخوردار است که در ذیل به آن ها پرداخته می‌شود.

۱٫ مفهوم فنی

منظور از مفهوم فنی نقشه کاداستر، در نظر گرفتن اطلاعات زمینی و جغرافیایی نقشه کاداستر می‌باشد. با این رویکرد نقشه کاداستر عبارت از اطلاعات هندسی و توصیفی ملک از قبیل موقعیت جغرافیایی ملک (جی پی اس)، حدود اربعه و حدود هندسی آن در مقیاس بزرگ نقشه ای، اعم از دیجیتال و تحریری، می‌باشد. ارائه مقیاس بزرگ از اطلاعات جغرافیایی و اطلاعات سرزمینی ضمن تضمین صحت و سرعت استفاده از نقشه‌های کاداستری باعث فراهم آوردن امکان بهره برداری‌های حقوقی (ازقبیل اخذ مالیات از اراضی و املاک)، اقتصادی و سیاسی را به وجود خواهد آورد. اطلاعات هندسی از یک فرایند نقشه‌ای و مکانی (جغرافیایی) با کمک علوم زمینی و علوم نقشه برداری بهره می‌برد که عملیات آن در ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی ماده ۱۵۶ قانون ثبت چنین تشریح شده بود^[۷]:

“عملیات کاداستر به طور خلاصه شامل عکسبرداری هوایی، تبدیل رقومی عکس‌ها و عملیات زمینی نقشه برداری و ویرایش و تکمیل زمینی، اضافه کردن اطلاعات زمینی، ترسیم نقشه، کنترل نهایی و راه اندازی سیستم بانک اطلاعات سرزمین است. “

اطلاعات توصیفی دارایی‌های غیر منقول نیز شامل مشخصات ملک، اطلاعات ملک، اطلاعات مالک، اطلاعات تحدید حدود، اطلاعات انتقالات و اطلاعات سند مالکیت می‌شود.^[۸]

لازم به ذکر است که به دلیل غلبه رقومی (دیجیتالی) بودن ترسیم نقشه‌های کاداستری علاوه بر مشخصه‌ های هندسی، جغرافیایی و مکانی ملک، اطلاعات توصیفی ملک نیز، به صورت بهنگام و آنلاین، و توسط عملیات کامپیوتری به آن اضافه می‌شود. (مطابق ماده ۵، ۶ و۷ قانون جامع کاداستر مصوب ۱۳۹۳) ‌بنابرین‏ وجه ممیزه این نوع نقشه‌های ملکی در قیاس با نقشه‌های سنتی و مشابه، دیجیتالی بودن و مقیاس بزرگ آن می‌باشد که باعث اعتماد به اطلاعات هندسی و توصیفی نقشه و سرعت انتقال اطلاعات است.

۲٫ مفهوم حقوقی

همان گونه که بیان شد کاداستر یا حدنگار به لحاظ حقوقی عبارت از سیستمی که اطلاعات فنی و حقوقی دارایی‌های غیر منقول در آن نگهداری و مدیریت می‌شود. این نوع سیستم ملاک عمل تمامی نهادها و سازمان‌های قضایی و ثبتی می‌باشد.

از نقطه نظر حقوقی کاداستر به دنبال ‌پاسخ‌گویی‌ به چهار سئوال اساسی راجع به اموال غیر منقول است. این سئوال‌ها عبارتند از:

چه کسی؟ اشاره به مالک یا قائم مقام او داشته و به شناسایی قانونی آن ها توجه دارد.

چگونه؟ اشاره به شیوه انتقالات ملک و اسباب آن دارد.

کجا؟ اشاره به موقعیت جغرافیایی و حدود اربعه آن از طریق شماره های اصلی و فرعی ثبتی دارد.

چه مقدار؟ اشاره به کمیت و اندازه املاک دارد.

مفهوم حقوقی به لحاظ گستره تعریف “حدنگاری” به مفهوم مضیق و موسع تقسیم می‌شود:

۱ـ۲٫ مفهوم محدود کاداستر

مفهوم محدود کاداستر منصرف به “کاداستر ملکی” است که آن را از سایر اموال کاداستر ازقبیل کاداستر مالی، کاداستر سیاسی، کاداستر زراعی، کاداستر صنعتی، و… متمایز می‌کند، این مفهوم از نقشه کاداستر در ماده یک آیین نامه مورد تصریح قرار گرفته است.

در تعریف ماده یک آیین نامه تکیه بر “املاک” به عنوان یکی از دارایی‌های غیر منقول می‌باشد اگرچه که در ادامه تعریف به برخی از آثار پیشگیرانه نقشه کاداستر در عرصه قضا نیز اشاره شده است. لذا مشاهده می‌شود که سایر تقسیمات نقشه کاداستر از قبیل کاداستر ارضی، کاداستر جنگلها، و… مورد توجه مقنن نبوده است، لکن این اشکال در قانون جامع کاداستر مصوب ۱۲/۱۱/۱۳۹۳ مرتفع گردیده است چنان که ماده ۳ قانون مذکور مقرر می‌دارد: “سازمان مکلف است ظرف مدت پنج سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون حدنگاری را به نحوی به انجام برساند که موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیردولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوه ها، مراتع، جنگلها، دریاها، دریاچه ها، تالاب ها، اراضی مستحدث ساحلی، مسیل‌های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر گردد، به گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد. “

۲ـ۲٫ مفهوم گسترده (موسع) کاداستر

نقشه کاداستر در مفهوم گسترده به معنای کاداستر چند منظوره می‌باشد که کلیه دارائیهای غیر منقول یک کشور را در بر می‌گیرد. در این مفهوم تمامی نقاط یک کشور از سند مالکیت دیجیتال و نوین برخوردار می‌باشد و در واقع سیستم جامع اطلاعات زمین به وجود می‌آید. سیستم اخیر از طریق ارائه داده های فیزیکی، فضایی، ثبتی و حقوقی، باعث توانمند سازی مکانی شده و عامل بهبود مدیریت زمین می‌شود. مدیریت زمین یا زمین داری نیز با توسل بر اطلاعات پایه ای، بستر مناسبی را برای تصمیم گیری مدیریتی، اقتصادی و عمرانی به وجود آورده و باعث آمایش سرزمینی می‌گردد.

در مفهوم گسترده از کاداستر تمامی اراضی، املاک، جنگل ها، مراتع، جاده ها، صنایع و… کدگذاری شده و اطلاعات فنی و خوبی هریک از آن ها از طریق سامانه الکترونیکی و پایگاه داده های مکانی هرآن به روز و به هنگام می‌شود.^[۹] به عبارت دقیقتر هدف از کاداستر ملی شناسنامه دار نمودن دارایی‌های غیر منقول و هویت بخشی به آن ها هست تا از این طریق نه تنها امکان مدیریت کلان مکانی فراهم گردد، بلکه از امکان سودجویی، رانت خواری و… نیز جلوگیری می‌شود.

ب) مفاهیم مشابه و مرتبط با کاداستر

از آنجایی که حقوق کاداستر از جمله زیر شاخه‌های حقوق ثبت بوده و موضوعی فرا رشته‌ای با جمع داده های مربوط به علوم زمینی و منابع طبیعی، علوم جغرافیا و زیست محیطی و نهایتاً علم حقوق دارد، لذا بجاست تا برخی از مفاهیم مشابه و یا مرتبط با موضوع، به اختصار احصاء و توشیح گردند.

۱٫ مفاهیم مشابه (زیرمجموعه)

مقصود از مفاهیم مشابه کلیه مفاهیم داخل در تعریف حقوقی کاداستر و نقشه کاداستر است. این مفاهیم مشتمل بر مفهوم “لایه‌های کاداستر”، “عملیات کاداستر” و “نقشه” است. در زیر به تبیین مفاهیم اخیر پرداخته خواهد شد.

۱ـ۱٫ نقشه

“نقشه عبارت است از تصویری اورتوگونال (اشعه تصویر موازی و قائم از منطقه ای) از زمین که به اندازه معینی کوچک شده (مقیاس) و بر یک سطح افقی نشان داده می‌شود”^[۱۰] ‌بنابرین‏ تعریف کاشف به عمل می‌آید که در نقشه علاوه بر انعکاس مختصات زمین ـ به لحاظ موقع و موضع ـ صفات غیر هندسی آن نیز (بنابه ماهیت و هدف از تهیه نقشه) قید می‌گردد.

ملاحظه می‌گردد که سیر تحول عینیت نقشه از مرحله آنالوگ سنتی (نقشه‌های کاغذی) تا نقشه‌های دیجیتالی، که مزیت چند لایه‌ای و چند بعدی را در آن ها فراهم آورده است، قابل استناد است. نقشه کاداستر از نوع نقشه‌های غالبا دیجیتالی با مقیاس بزرگ می‌باشد، چه اینکه نقشه‌ها از نقطه نظر اندازه به سه قسم “مقیاس کوچک”، “مقیاس متوسط” و “مقیاس بزرگ” تقسیم می‌شوند و نقشه کاداستر از نوع اخیر می‌باشد.